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破晓网

2017-08-08 13:01:34

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  却发现房屋被查封

  在多次沟通无果的情况下,张凯只好将李先生告上法庭,要求对方办理房屋过户手续。没想到,李先生同时提出反诉,要求解除合同。

  诉讼期间,张凯得知一个“噩耗”:原来在自己打官司的前两个月,李先生因民间借贷纠纷被一名姓王的女士在老家浙江省义乌市告了。在案件审理期间,根据王女士的财产保全申请,义乌市法院查封了李先生在北京的这套房屋。

  2012年6月,丰台法院作出判决,法院认定张凯与李先生之间的房屋买卖合同真实有效,但由于涉案房屋被查封,难以支持办理过户手续的请求,最终判决驳回张凯的诉讼请求。

  此时的张凯急得像“热锅上的蚂蚁”,他没想到事情会发展到这样的地步。一家老小住了近三年的“家”,随时有可能失去。张凯找到北京市天沐律师事务所的段立波律师,请他帮忙夺回属于自己的房产。

  祸不单行 又遇“限购”出台

  段立波律师接受张凯的委托,代理案件的二审诉讼。根据案件材料,段律师分析认为,如果要支持张凯的请求,面临着一个法律问题和一个政策问题,如果不解决这两个问题则很难推翻一审判决。

  法律问题是指房屋被义乌市法院查封,这将影响张凯办理过户手续;政策问题是指北京市政府在2011年2月16日出台限购政策,政策出台前张凯虽签了买卖合同但未网签。目前看来,外地户口的张凯并不符合购买房屋的条件。

  房屋遇到了“查封”,没想到又碰上“限购”,张凯感到束手无策。段律师帮他提出了解决思路:先提起上诉,启动二审程序,然后在义乌市法院提出执行异议,请求解除查封。查封解除后,再证明他对房屋进行了装修并且实际占有居住的事实,以确定房屋是在限购政策出台前买的。

  两地诉讼 房屋解封终于过户

  2012年至2013年,段律师先后7次前往义乌请求解除查封。首先,他向义乌市法院提出执行异议,后被驳回。之后,他向法院提出执行异议之诉,审理期间法院查明李先生在义乌当地有其他可执行的财产,因此裁定中止诉讼。2013年7月,一直处在忐忑中的张凯终于接到一个好消息:义乌市法院裁定解除了对房屋的查封。

  接下来,段律师又在北京的二审开庭中,向二中院提供张凯的装修申请材料及物业答复,其在居住期间所缴的水、电、暖、气费的票据,以此证明张凯实际占有居住房屋的事实。结合北京市高院关于限购政策下的审理房屋买卖合同指导性意见的相关规定,二中院于2013年11月作出二审判决,支持了张凯的诉讼请求,要求李先生协助办理过户手续。

  买房4年多后,张凯终于取得了房屋产权。

  再玩失踪 卖家坐不上高铁终现身

  判决生效后,房子终于转到张凯名下,但40万元的尾款还没有支付给李先生。为了让事情彻底得到解决,张凯多次联系李先生要支付尾款,但对方迟迟不肯露面。

  又过去了一年,“失踪”的李先生突然出现将张凯告上法庭,要求他支付尾款40万元,并按照日千分之五支付违约金。张凯没想到事情又“节外生枝”,他再次找到段律师求助。

  经过考虑,段律师提出反诉,由于李先生违约在先,没有按合同约定办理过户,应当以房屋总价140万为基数,支付合同约定过户之日至实际房屋过户之日期间的违约金。

  2015年3月,丰台法院作出判决,张凯以40万元为基数,承担迟延支付房款期间的违约金,李先生以140万元为基数,承担迟延办理过户期间的违约金。违约金相互抵消后,张凯仅需支付李先生尾款30余万元。李先生随后提起上诉,不久后二审法院维持了原判。

  判决后,张凯主动履行判决,但李先生再一次“玩失踪”。无法履行意味着张凯每天仍需要承担违约责任,他不得不向法院提起强制执行。由于被纳入最高院失信被执行人名单库,李先生发现自己无法购买高铁票。无奈之下,他终于现身,此案也彻底了结。

  案后说法

  “一套房屋会影响一个家庭的稳定。”段立波律师坦言,张凯的案子虽普通,却是他职业生涯中办得最操心的一个案子。

  张凯在买房过程中遇上了诸多意外:卖主不配合办理过户;房子被法院查封;还没取得产权又遇上限购政策出台。段律师认为此案关注的焦点包括以下三个方面:

  1

  焦点

  如何解除对房屋的查封?

  《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条规定:被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人……第三人已经支付全部价款并实际占有,但未办理过户登记手续的,如果第三人对此没有过错,人民法院不得查封、扣押、冻结。“所以,张凯可以提起执行异议,请求法院解除查封。”段律师说。

  段律师提醒大家:“房屋买卖官司中最好申请财产保全,第一时间向法院申请查封房屋,以免出卖人在诉讼中出售房屋以及被其他法院查封。”

  2

  焦点

  如何应对限购下的纠纷?

  2011年,北京限购政策出台后,因此引发的房屋买卖纠纷增多,北京市高院为此形成了《北京市高级人民法院关于妥善处理涉及住房限购政策的房屋买卖合同纠纷案件若干问题的会议纪要》。

  “《会议纪要》中提到,买卖双方在政策出台前已经订立房屋买卖合同,且已经支付购房款并实际占有使用房屋,解除合同会导致当事人间利益明显失衡的,对买受人要求继续履行合同并办理房屋过户登记的诉讼请求,可予支持。”段律师称,这里面最关键的是证明实际占有使用。

  房屋买卖过程中,难免会遇到新政策的出台。如何防范这类风险?段律师建议,房屋买卖合同签订后,必须立即办理网签手续,“既可以固定签订合同的事实,也可以防止一房二卖的情形。”

  3

  焦点

  如何证明实际占有房屋?

  张凯如何证明自己实际居住房屋多年?装修申请材料和物业答复及在居住期间所缴的水、电、暖、气费的票据,这些都可以作为张凯的居住证明。当时虽未取得产权,但张凯“留了心眼”,这些票据上写的都是自己的名字,说明缴费的是其本人。事后证明这一做法对赢得官司起到了很大的作用。

  “买方接收房屋后,需要保存好实际居住房屋方面的证据材料,如交纳物业管理费、水电煤气费等发票。”段律师称:“同时也要保管好装修合同。”

  (文中当事人为化名)

  吴青瑜 J195

  由新华社举办的“中国网事·感动人物2015”颁奖典礼18日在清华大学举行。由网民从全国候选人中投票选出的十位(组)草根英雄依次揭晓。

  在今年的获奖人物中间,有身残志坚的励志人物、有坚持“凡人善举”的普通人、有不断向社会传播“正能量”的英雄团队,他们的事迹感动人心:

  “轮椅上的创业者”谢芳丽。她在花样年华里遭遇严重车祸,四肢仅剩右臂。凭借坚强与拼搏,她先后创办文印店、水晶淘宝等多个商铺,赢得赞誉。 1月18日,新华社副社长周树春(左)为“中国大山里的海伦·凯勒”刘芳(中)颁奖。新华社记者 陈晔华 摄

  “中国大山里的海伦·凯勒”刘芳。乡村女教师刘芳患了严重眼疾,她克服难以想象的困难在农村学校坚守了22年,依旧活跃在三尺讲台。

  “幸福傻子”叶德奕。他是一名普通的电网工人,20年来,他先后帮助80多个贫困学生,义务帮扶孤寡老人。别人说他是“傻子”,他却笑言自己是“幸福的傻子”。 1月18日,著名演员王刚(中)、青年演员陶昕然(左)为“幸福傻子”叶德奕颁奖。新华社记者 李鑫 摄

  “捡垃圾博士”王锋。“80后”北京大学博士王锋扎根偏远乡村,一边“捡垃圾”清洁乡村,一边深挖苗寨“穷根”,使群众观念大变化,山乡苗寨有了新气象。

  “铿锵玫瑰”琼中女足。一支诞生于贫困县琼中的足球队。9年来,这群年轻女孩用青春和汗水创造奇迹,博得世界对海南和中国女足的关注。

  “百姓贴心人”念以新。他是一名法律服务热线的“接线员”,他坚守白云热线11年,接听咨询电话36700多个,化解纠纷1290多起……他对检察事业无比忠诚,对人民群众满腔赤诚。 1月18日,最高人民检察院政治部副主任张巍(左)为“百姓贴心人”念以新颁奖。新华社记者 陈晔华 摄

  长江救援志愿队。2010年起,武汉三镇22支民间冬泳队自发组建长江救援志愿队。多年来,他们一次又一次下水救人,救起数百条生命,使武汉两江溺亡人数大幅下降。

  吉隆口岸边防战士。尼泊尔“4·25”大地震,让西藏吉隆口岸成为“孤岛”。驻守在此的边防官兵走滑坡、钻危房,谱写了一曲国门救援的军人之歌。

  中国赴利比里亚维和警察防暴队。在埃博拉疫情的威胁下,中国第二支赴利比里亚维和警察防暴队的队员们坚守岗位。这支高效、规范的“蓝盔部队”被利比里亚人民称为“上天赐予的礼物”。 1月18日,一名新华小记者(前中)在现场采访“最美蓝盔”中国赴利比里亚维和警察防暴队队员。新华社记者 李鑫 摄

  清华大学研究生支教团。17年,259名志愿者,70万小时服务时间,18000位受益者……清华学子支教接力,用实际行动改变着我国乡村教育的现状。

  这十位(组)草根英雄分别来自北京、山东、内蒙古、江苏、湖北、西藏、广西、贵州、海南、福建等不同的省份,从全国的候选人中经过媒体、专家评审、网民投票等环节脱颖而出。

  颁奖典礼开始前,中共中央网络安全和信息化领导小组办公室副主任王秀军、新华通讯社副社长周树春、最高人民检察院政治部副主任张巍、新华网董事长兼总裁田舒斌等会见感动人物,向他们传递给社会的正能量表示感谢。

  据了解,“中国网事·感动人物”评选活动由新华社发起主办,新华网、新华社“中国网事”栏目承办,自2010年起连续举办。六年来,“中国网事·感动人物”评选活动本着“起源于网、放大于网、互动于网、影响于网”的宗旨,积极传播“真善美”的感人事迹,凝聚社会正能量。(记者 赵琬微)

  北京市交通委今日宣布,将推出一款一站式综合交通服务APP,在现有十大类服务的基础上增加航空、铁路、ETC、一卡通、实时公交等更多交通服务。

  2015年以来,市交通委10大类便民服务相继入驻“北京交通”政务微信、微信城市服务、@交通北京微博城市服务、支付宝城市服务、手机QQ城市服务、腾讯新闻客户端民生频道等5大平台,方便市民获取公交、地铁、公共自行车、小客车指标、实时路况、省际客运、出租车、停车场、停车收费员、汽修等交通服务。

  目前,5大平台交通服务已累计服务市民2000万人次,相当于人均在移动化设备上使用北京交通服务1次。(央视记者郭津)

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